飲食店を開業する際、最初の重要な関門となるのが物件探し。理想の物件に出会えず、1年以上探し続けるケースも少なくありません。しかし、適切な準備と知識があれば、効率的に最適な物件を見つけることができます。この記事では、成功する飲食店の物件探しに必要なポイントを詳しく解説していきます。
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飲食店の物件探しで押さえるべき重要ポイント
物件探しは、飲食店経営の成否を大きく左右する重要なステップです。「立地7割」という言葉があるように、どんなに優れた料理や接客があっても、立地が悪ければ集客は困難です。
特に個人経営の場合、立地条件の悪化を経営上の問題点として挙げる割合は法人の数倍にもなるといいます。これは、法人に比べて物件選びのノウハウや経験が不足しているためです。
物件探しでは、商圏分析によるターゲット顧客層の把握、お店のコンセプトとの整合性、周辺の競合店舗の調査、そして家賃や初期投資の採算性など、検討事項が多岐に渡ります。これらの要素を総合的に判断することで、持続可能な経営の基盤となる物件選びが可能となります。
なお、コンセプトについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
立地選びが売上を左右する理由
お店の場所は一度決めると変更が難しく、その影響は長期に及びます。繁華街や駅前など人通りの多い場所では、自然な集客が期待できる反面、家賃も比例して高くなります。そのため、客単価や回転率を考慮した綿密な採算計画が必要です。
住宅街に出店する場合は、地域住民をターゲットとした常連作りが鍵となります。昼間人口と夜間人口の違いも考慮に入れながら、営業時間帯やメニュー構成を検討していく必要があります。
競合店が多い地域は、それだけ集客ポテンシャルがあることを示していますが、競争も激しいので差別化戦略が必須です。逆に、競合が少ない地域では、少ない理由(需要不足など)を慎重に分析することが欠かせません。
物件探しの適切なタイミング
物件探しを始めるタイミングは、開業までの準備期間を逆算して決めましょう。一般的には開業予定の6〜12ヶ月前から物件探しを開始し、契約が決まってからは3〜4ヶ月の内装工事期間を見込みます。開業1ヶ月前には各種許認可を取得できるよう、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。
早すぎる物件確保は家賃負担が重くなり、遅すぎると良い物件を逃す可能性があるので、資金調達の状況も考慮しながら、適切なタイミングで動き出すことが成功への近道となります。
スケルトン物件の場合は内装工事に3〜4ヶ月程度必要となりますが、居抜き物件であれば工事期間を短縮できる可能性があります。ただし、既存設備の状態確認や必要な改修工事の見積もりなど、慎重な検討が必要です。
立地タイプ別の特徴と選び方
繁華街・駅前エリアの特徴と選び方
繁華街や駅前は、豊富な集客が見込まれる一方で、高額な家賃が課題となります。このエリアで成功するためには、客単価と回転率のバランスが重要です。例えば、ランチタイムは近隣のオフィスワーカー、夜は買い物客や帰宅途中のサラリーマンというように、時間帯によって変化する客層を把握し、それぞれに合わせたメニュー展開が求められます。
また、繁華街では休日と平日で売上に大きな差が出やすい傾向があります。この変動を見越した人員配置や仕入れ計画が必要不可欠です。家賃の高さをカバーするためには、客席回転率を上げる工夫や、テイクアウトなど追加で得られる収益源の確保も検討すべきです。
住宅街・オフィス街での展開ポイント
住宅街やオフィス街では、地域に密着した営業戦略が成功の鍵となります。住宅街の場合、近隣住民をターゲットとした常連作りが重要となります。家族連れや高齢者など、地域の人口構成に合わせたメニュー開発や店舗作りを心がけましょう。
オフィス街では、昼間人口と夜間人口の差が大きいことが特徴です。ランチタイムの需要を最大限に活用しつつ、夜間の営業戦略も練る必要があります。例えば、会社帰りのサラリーマン向けの一杯飲み需要や、会社での宴会需要などをターゲットにすることで、時間帯による売上の変動を平準化できます。
ロードサイド・商店街の立地活用法
ロードサイドや商店街では、それぞれの立地特性を活かした戦略が求められます。ロードサイドの場合、車での来店を前提とした駐車場の確保が必須です。商圏は広域になりますが、その分競合店との差別化も重要になってきます。
商店街では、地域コミュニティとの関係作りが重要です。商店会の活動に積極的に参加し、地域イベントなどを通じて認知度を高めていくことで、安定した集客につながります。また、商店街ならではの立ち寄り需要を取り込むため、テイクアウトメニューの充実なども効果的です。
路面店・地下・2階以上それぞれの特徴
店舗が「路面店」「地下」「2階以上」にある場合、それぞれ特有のメリットとデメリットが存在します。立地によって集客力や経営の難易度が異なるため、どの場所に店舗を構えるかは慎重に決める必要があります。ここでは、各立地の特徴を解説し、飲食店開業時の参考にしていただければと思います。
路面店
〈メリット〉
視認性が高く、集客力が強いです。特に人通りの多いエリアでは、高い集客効果が期待できます。また、外観や看板により、ブランド認知度も向上します。店内の様子を外から見ることができる場合、お客様に安心感と入りやすさを感じてもらえます。
〈デメリット〉
家賃が高く、多くの飲食店が集まる場所では競争が激しいです。また、外部要因(道路工事や車の騒音など)の影響を受けやすい特徴があります。
地下
〈メリット〉
路面店に比べて家賃が安くなる場合が多いです。また、地下店舗ならではの落ち着いた雰囲気やプライベート感を好む客層に刺さります。特に居酒屋やバーなどの業態に向いており、「知る人ぞ知る」お店として、隠れ家的な魅力を発揮できます。
〈デメリット〉
通りすがりの人々に気づいてもらいにくいため、集客には工夫が必要です。特に新規顧客を獲得するためには、看板や広告、SNS活用などの工夫が求められます。また、地下には日光が届きにくいため、照明の工夫が重要です。
さらに換気や湿気の問題がある場合や、火災などに備えた避難経路が不便なことがあるため、法的な規制や安全対策をしっかり確認する必要があります。
2階以上
〈メリット〉
路面店に比べて家賃が安く、特に繁華街でないエリアではコストパフォーマンスが良い場合があります。路面店に比べて広めのスペースが確保できる場合があり、席数や厨房スペースを増やしやすく、カフェやレストラン、オフィス街のランチ需要を狙った飲食店に向いています。
〈デメリット〉
通行人の目に入りにくいため、路面店はもちろん、地下店舗並みに集客が難しくなります。また、エレベーターがない場合、高齢者や小さいお子様がいる家族など、階段を登るのが面倒だと感じるお客様にとって利便性が低くなります。
地下店舗と同じように、非常口や避難経路に関しても注意が必要です。特に上層階に位置する場合、災害時に避難が難しくなる可能性があります。
飲食店を開業する際、路面店、地下、2階以上のそれぞれの立地にはメリットとデメリットがあります。路面店は集客力が高い反面、家賃が高くなりやすく、地下は家賃を抑えられますが集客が難しく、2階以上はアクセス面で不便さがあるものの、落ち着いた環境と家賃の安さが魅力です。
家賃の考え方と物件の選び方
飲食店の開業において家賃は、店舗運営における固定費の中でも大きな部分を占めるため、慎重に選ぶ必要があります。家賃は売上予測に基づいて設定するのが基本で、売上の10%以下を目安 に立地や初期投資も考慮して選ぶといいでしょう。また、立地や初期投資も考慮して選ぶことが大切です。特に開業当初は売上が安定しないことが多いため、慎重に見積もったうえで、無理のない家賃の物件を選びましょう。
ただ、立地が良ければ多少高い家賃でも集客が期待できる場合もあるので、立地のメリットと家賃のバランスを取ることが重要です。また、家賃交渉やフリーレント(一定期間家賃が無料)期間を活用するなど、コストを抑える手段があります。
近年は、他の店舗と共同で利用するシェア店舗や間借り営業を利用する方法も人気です。家賃負担が軽減でき、設備費用もシェアできることがあるのでコストを抑えたい方におすすめです。
家賃だけでなく、光熱費や人件費、税金なども含めた総合的なコストを把握し、将来の成長を見据えた物件選びが成功に繋がります。
物件内見時の確認ポイント
店舗設備のチェック
物件内見時には、店舗運営に必要な設備が整っているかを細かくチェックすることが重要です。まず確認すべきは給排水設備です。厨房での調理や洗い物に支障がないよう、水圧や排水の状態を実際に確認しましょう。また、ガス設備については配管の位置や容量が希望する調理機器に対応しているか確認が必要です。
電気設備も重要なポイントです。空調設備や照明、調理機器など、使用する電化製品の総容量に耐えられる電力容量が確保されているか確認します。特に大型の機器を使用する場合は、追加工事の必要性も検討しましょう。
換気設備については、強制換気設備の有無や性能を確認します。特に焼き物など煙の出る料理を提供する予定がある場合は、既存の換気設備で十分か、新規設置が必要かを見極めることが重要です。
周辺環境の調査
周辺環境の調査は、店舗の将来性を見極める上で欠かせません。まずは歩行者や車の通行量を、平日・休日の時間帯別に調査します。特に想定する営業時間帯の人通りは重点的にチェックしましょう。
また、競合店の状況も詳しく調べる必要があります。同業態の店舗がどの程度存在するか、その営業状況はどうかなどを確認します。ただし、競合店が多いことは必ずしもマイナスではありません。その業態の需要が見込めるエリアである証拠とも言えるからです。
周辺の主要施設にも注目しましょう。オフィスビル、学校、病院、商業施設など、集客につながる施設の有無をチェックします。さらに、今後の再開発計画や新規施設の建設予定なども確認することで、エリアの将来性を見極めることができます。
物件探しにおける、業者選びのポイントと失敗例
これまで解説してきた通り、飲食店において物件選びは非常に重要な要素です。ご自身で良い物件を探せる自信がない、探す時間がないという方は、専門業者に相談するのもありです。ここでは、業者選びのポイントと、よくある失敗例を紹介します。
業者選びのポイント
①飲食店に強い業者を選ぶ
飲食店開業に関わる物件探しは、通常のオフィスや住宅の物件探しとは異なります。飲食店特有の条件(厨房設備、換気、排水など)を理解し、適切なアドバイスをしてくれる業者を選ぶことが重要です。また、彼らは飲食店が成功するための立地や物件条件に精通しているので、物件選びのアドバイスだけでなく、契約面での注意点なども指摘してくれます。
②立地に詳しい業者を選ぶ
ターゲットとするエリアの客層や地域の特性、競合店の状況、交通の便や集客力などを理解しているか業者に確認しましょう。観光地、ビジネス街、住宅地など、どのエリアが自分の飲食店に適しているかを一緒に考えてくれる業者が理想です。
③実績と評判を確認する
過去に飲食店開業のサポートをした実績が豊富な業者を選ぶことも大切です。ホームページで過去の実績を確認したり、インターネットでの口コミやレビューを参考にしたりして、評判の良い業者を選びましょう。同業者からの紹介を参考にするのもひとつです。
また、物件探しの際には契約書や賃貸条件についても十分に理解しておく必要があるため、契約内容についても気軽に相談でき、必要に応じて弁護士や税理士などの専門家を紹介してくれるような業者を選びましょう。賃料の交渉や更新のタイミングなど、賃貸契約の細かい部分までアドバイスをくれる業者は安心感があります。
業者選びの失敗例
飲食店の物件探しで業者選びを誤ると、以下のような失敗が起こることがあるのでご注意ください。
①経験不足の業者
新規開店を目指している場合、業者の経験、実績が非常に重要です。経験不足の業者に物件探しを任せると、飲食店向けの条件や必要な設備について理解が足りず、適切な物件を紹介してくれないことがあります。例えば、業態に合わない場所や不向きなエリア、設備が不足している物件を提案されることがあります。
②地域情報に詳しくない業者
地元の飲食店界隈やエリアの特性に詳しくない業者を選ぶと、立地選びで大きなミスを犯す可能性があります。例えば、商圏の動向や客層ごとの特性、交通の便、競合店の状況を把握していない業者だと、集客の見込みが薄い場所を勧められることがあります。
③物件の潜在的な問題を見逃す業者
営業経験が不足している業者は、物件に潜む問題を見逃すことがあります。例えば、換気や排水、設備の老朽化、隣接する店舗とのトラブルの可能性などを見過ごし、借主にとって不利な条件で物件を紹介することがあります。こうした問題は、後から発覚すると営業に支障をきたし、経営に悪影響を与えることがあります。
④仲介手数料を重視する業者
仲介手数料を重視して、物件の条件やオーナーの希望よりも自身の報酬を優先する業者も存在します。このような業者は、オーナーのニーズに合った物件を選ばず、手数料が高い物件を勧めてくることがあります。結果的に、必要な条件が満たされない物件を選ばされてしまうことになります。
⑤物件の詳細な情報を隠す業者
物件の詳細な情報を十分に説明しない業者を選ぶと、後で後悔することがあります。例えば、物件の過去の使用状況や設備の状態、周辺環境の問題、建物の構造など、重要な情報を業者が伝えないことで、開店後にトラブルが発生することがあります。
以上のことから、業者選びにおいて信頼性はもちろん、飲食店物件の知識、地域への理解、実績や評判などを総合的に確認することが重要です。また、1社だけを調べるのではなく、複数の業者と情報を比較することで、より多くの選択肢を得ることができます。
立地の調査方法
最後に、個人で立地の調査ができる、無料で利用可能な商圏分析ツールをご紹介します。
jSTAT MAP
jSTAT MAPは、総務省統計局が提供する地理情報システムで、誰でも無料で利用できるツールです。このシステムを使うことで、日本全国の統計データを地図上で視覚的に表示することができます。例えば、人口データや産業情報、地域別の統計を、Googleマップと組み合わせて表示でき、特定のエリアに関する情報を簡単に把握できます。
主な機能としては、統計グラフ作成機能や商圏分析機能があり、人口密度を地図で色分けしたり、店舗周辺の住民属性や他店の情報を分析したりすることができます。これにより、統計データをより直感的に理解し、効率的な分析が可能になります。
RESAS
RESAS(地域経済分析システム)は内閣府が提供する、地域の経済や人口、産業に関する統計データを可視化し、分析できるツールです。地方自治体や企業、研究機関などが地域の現状を把握し、将来の施策や戦略を立てるために役立つ情報を提供します。
RESASでは、日本全国のさまざまな地域に関するデータを、地図やグラフなどで直感的に表示することができ、人口動態、雇用状況、産業別の経済指標、企業数など、幅広い分野のデータを分析できます。これにより、地域経済の現状や課題を明確にし、効果的な政策決定や地域振興に役立てることができます。
まとめ
飲食店の物件選びは、立地ごとの特徴を理解し、店舗コンセプトに合った場所を選ぶことから始まります。内見時には設備面の細かいチェックと周辺環境の綿密な調査を行うことで、将来性のある物件を見極めることができます。
物件探しには時間がかかるものですが、妥協は禁物です。開業後の成功を左右する重要な要素だからこそ、慎重に検討を重ねることが大切です。必要に応じて不動産のプロや開業経験者にアドバイスを求めることも、より良い物件選びにつながります。
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